Những đại án ấy khiến Nhà nước vừa mất tiền, vừa mất cán bộ. Luật Đất đai 2013 sau 10 năm đi vào cuộc sống đã bộc lộ những hạn chế, đã đến lúc xem xét để sửa đổi.

Tuần Việt Nam trò chuyện với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT.

Bài 1: Đất đai sở hữu toàn dân nhưng ai có quyền quyết định?

Theo GS Đặng Hùng Võ, pháp luật quy định đất công, bất động sản công thuộc sở hữu toàn dân nhưng trao thẩm quyền định đoạt cho một số cương vị lãnh đạo thuộc bộ máy hành chính.

Những đại án đất công sản và chuyện luật Đất đai trước thềm sửa đổi
GS Đặng Hùng Võ: Cần hoàn chỉnh khung pháp luật trong xây dựng, thẩm định, phê duyệt các dự án BT dựa trên “đổi đất lấy hạ tầng”

“Như vậy, khi bộ máy hành chính có quyền quyết định cả về đất đai và giá trị đất đai thì có thể bị lợi ích chi phối, lúc này chỉ trông chờ vào đạo đức của người có thẩm quyền quyết định.

Trong cả lý luận và thực tiễn, người ta đã chỉ ra rằng rủi ro tham nhũng luôn xuất hiện tại những nơi mà quyền lực quyết định không được kiểm soát, nhất là khi thực thi quyền quyết định tạo ra được lợi ích cho một nhóm người nào đó”.

Hai hệ quả tất yếu

Thưa ông, đất công sản thời gian qua được quản lý như thế nào?

Ở các nước có thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, pháp luật minh định rất cụ thể về đất công và đất tư. Đất công là đất thuộc sở hữu nhà nước, còn đất tư thuộc sở hữu của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân hay một cộng đồng nào đó. Vì vậy, quản lý đất đai tại các quốc gia này khá giản dị.

Đối với đất công, pháp luật đã đặt ra các quy định rất chặt chẽ khi Nhà nước đưa đất công vào thị trường, tức là quá trình Nhà nước bán đất công cho khu vực tư sử dụng. Cách thức được áp dụng là phải định giá theo giá thị trường làm cơ sở để đấu giá đất.

Việc đưa đất công vào thị trường chỉ xảy ra khi có “sốt” đất mà Nhà nước phải quyết định tăng cung để giảm “sốt” hoặc Nhà nước bảo đảm cung đất cho quy hoạch phát triển.

Những đại án đất công sản và chuyện luật Đất đai trước thềm sửa đổi
Luật Đất đai 2013 sau 10 năm đi vào cuộc sống đã bộc lộ những hạn chế, đã đến lúc xem xét để sửa đổi

Từ phía ngược lại, họ cũng có quy định chuyển đất tư thành đất công thông qua cơ chế Nhà nước chiếm giữ đất đai bắt buộc (ta gọi là Nhà nước thu hồi đất). Tất nhiên, họ chỉ sử dụng cơ chế này khi cần sử dụng đất tư vào mục đích công cộng vì lợi ích toàn dân.

Ngoài ra, việc quản lý đất đai chủ yếu là cung cấp các dịch vụ hành chính công phục vụ các giao dịch đất đai trong khu vực tư như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn.

Ở nước ta, pháp luật hiện hành gồm cả pháp luật đất đai và pháp luật quản lý, sử dụng tài sản công đều coi đất đai là tài sản công và quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng.

Pháp luật không có phân biệt gì giữa trường hợp quyền sử dụng đất thuộc khu vực công (như đất công nói ở trên) và quyền sử dụng đất thuộc khu vực tư (như đất tư nói ở trên).

Mặt khác, pháp luật hiện hành của ta lại đi theo hướng tăng cường quyền lực cho các cơ quan hành chính trong việc quyết định đối với đất đai và các tài nguyên thiên nhiên.

Các cơ quan hành chính có quyền lực mạnh hơn trong các quyết định về đất đai sẽ dẫn tới 2 hệ quả tất yếu. Một là cơ hội tham nhũng về đất đai cao hơn vì tham nhũng là hệ quả của quyền lực không được kiểm soát. Hai là cán bộ có thẩm quyền quyết định về đất đai rơi vào vòng lao lý khi tham nhũng bị phát hiện.

Từ các thực tiễn tốt trên thế giới, pháp luật đất đai ở ta cần phải sửa gấp để minh định được khái niệm quyền sử dụng đất thuộc khu vực tư và quyền sử dụng đất thuộc khu vực công.

Cách thức quản lý đối với 2 loại quyền sử dụng đất này và chuyển đổi giữa chúng cũng đơn giản hơn. Tiếp theo là phải áp dụng hệ thống quản trị đất đai tốt để kiểm soát việc thực thi quyền lực quyết định về đất đai của các cơ quan nhà nước.  

Hoàn chỉnh khung pháp luật

Một số địa phương đã tận dụng lợi thế tối đa của hình thức đầu tư công tư (PPP); đầu tư theo hình thức đổi đất lấy công trình, địa phương có được công trình và hoán đổi bằng đất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số địa phương chấp nhận để có công trình thì mất đất vàng. Vậy để Nhà nước có lợi ích tối đa, cần đặt ra vấn đề gì trong quản lý?

Những đại án đất công sản và chuyện luật Đất đai trước thềm sửa đổi
Cựu Thứ trưởng Bộ Quốc phòng Nguyễn Văn Hiến hầu tòa liên quan đến đại án sai phạm trong quản lý đất đai thời điểm đương nhiệm

Trước năm 2007, cơ chế này được mang tên “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”, gọi tắt là “đổi đất lấy hạ tầng”. Đến năm 2004, nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã xóa bỏ cơ chế này.

Đến năm 2007, cơ chế đầu tư đối tác công tư (PPP) được du nhập vào Việt Nam. Các nhà đầu tư và chính quyền nhiều địa phương cấp tỉnh đã tiếp tục cho “đổi đất lấy hạ tầng” dưới tên mới là các dự án xây dựng - chuyển giao (BT).

Theo tên BT, các nhà đầu tư lập dự án xây dựng hạ tầng và đề nghị đổi công trình hạ tầng này bằng một khu vực đất đã xác định nào đó.

Dư luận thực tế đã phản ánh nhiều bức xúc về tình trạng giá trị đất đai đem đổi lấy hạ tầng cao hơn giá trị công trình hạ tầng rất nhiều. Tức là trong câu chuyện đổi chác này, Nhà nước có đất đem đổi bị thua thiệt, nhất là khi giá trị đất đai tăng lên do hạ tầng mang lại không được tính cho bên có đất. Từ phía quản lý, Thanh tra Chính phủ và Kiểm toán Nhà nước đã thực hiện thanh tra, kiểm toán nhiều dự án BT và dự án nào cũng có sai phạm.

Xem xét về mặt pháp luật, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã được thực hiện từ 1992, nhưng khi nhìn vào khung pháp luật thì khoảng trống vẫn rộng hơn khoảng được quy định. Luật Đất đai 2013 không có quy định gì về tính toán giá trị đất đai đem đổi.

Những đại án đất công sản và chuyện luật Đất đai trước thềm sửa đổi
Khu đất số 67 Ngô Thì Nhậm, Hà Nội vừa được kiến nghị chuyển Bộ Công an điều tra. Ảnh: Đoàn Bổng

Một vài quy định về tính toán giá trị trong các dự án BT được đưa vào luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Một số quy định chủ yếu về dự án BT lại được quy định tại nghị định của Chính phủ hướng dẫn thực hiện luật Đầu tư công đối với các dự án đầu tư PPP. Đến nay, Quốc hội đã thông qua luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư nhưng văn bản vẫn chưa được ban hành.

Như vậy, vấn đề cần làm lúc này là hoàn chỉnh khung pháp luật trong xây dựng, thẩm định, phê duyệt các dự án BT dựa trên “đổi đất lấy hạ tầng”.

Phụ thuộc vào đạo đức cán bộ

Nhiều địa phương như Thái Nguyên, Cao Bằng… chủ động chuyển đổi trụ sở cơ quan nhà nước ra khu vực hành chính mới, tập trung. Trụ sở cũ ở vị trí đất vàng được chuyển đổi sang mục đích thương mại, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng thực hiện được đúng theo mục đích đặt ra. Nhiều khu đất vàng vẫn rơi vào tay tư nhân. Theo ông, cần đưa ra yêu cầu gì trong công tác quản lý, giám sát thực hiện?

Việc sắp xếp lại mặt bằng sử dụng các tài sản công gắn liền với đất dưới dạng trụ sở của các cơ quan nhà nước là một trong những nội dung quan trọng của quản lý tài sản công.

Về mặt tài chính đất đai, đây là bài toán vốn hóa đất công dưới dạng sắp xếp lại việc sử dụng đất công sao cho tiết kiệm, phần dư ra được đưa vào thị trường nhằm thu tiền cho ngân sách.

Chủ trương sắp xếp lại việc sử dụng đất đô thị là hoàn toàn đúng, nhưng khoảng trống của các quy định pháp luật về triển khai còn khá lớn. 

Ngay như một số bộ đã chuyển trụ sở nhưng đất đai tại địa điểm cũ vẫn không trả để sử dụng vào mục đích khác. Một số đơn vị dịch vụ công vẫn chiếm giữ đất đai rộng hơn nhu cầu sử dụng, phần dư để cho thuê thu riêng…

Quá trình triển khai sắp xếp lại việc sử dụng bất động sản công trong hoàn cảnh pháp luật thiếu cụ thể phụ thuộc vào đạo đức cán bộ rất nhiều.

Bài 2: Vì sao quan chức vướng vòng lao lý liên quan đến đất vàng công sản?

Kiên Trung 

Cải cách phải từ Nhà nước

Cải cách phải từ Nhà nước

Nền kinh tế chỉ có thể lớn mạnh nếu Nhà nước tạo điều kiện và tôn trọng quyền tự do kinh doanh, liên tục củng cố và bảo vệ an toàn kinh doanh của người dân, doanh nghiệp.