Phân khúc căn hộ đang có diễn biến theo chiều hướng gia tăng nguồn cung cùng với giá cả nhích lên. Trong khi đó, loại nhà giá bình dân đang chững lại. Hai xu hướng ngược chiều khó hiểu đang thách thức dân đầu tư trong mọi quyết định xuống tiền.

 Dự án mới ra hàng đều

Thị trường căn hộ nội đô chứng kiến sự trở lại của phân khúc hạng sang với nhiều dự án mới ra mắt thị trường. Đáng chú ý, các dự án này đều nằm ở những vị trí đắc địa của Hà Nội.

Tại đường Liễu Giai, quận Ba Đình, UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 2150/QĐ-UBND, thu hồi 35.075m2 giao cho CTCP Tư vấn và Đầu tư Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp Vinhomes Metropolis.

Căn hộ cao cấp lên giá, hàng bình dân chững lại

Theo quy hoạch được UBND TP Hà Nội mới phê chuẩn dự án được phép xây dựng tối đa 45 tầng (tương đương 162m). Theo CBRE VN, dự án này có 1.500 căn, với mức giá chào bán ra thị trường 2.799 USD/m2 chưa bao gồm thuế và phí bảo trì.

Một dự án ở nội đô khác, Hanoi Aqua Cental 44 Yên Phụ cũng sắp chuẩn bị được ra mắt. Đây cũng là dự án được đánh giá cao bởi tầm nhìn hướng ra phố cổ Hà Nội, hồ Tây, hồ Trúc Bạch, hồ Hoàn Kiếm, sông Hồng và cầu Long Biên. Hanoi Aqua Cental có quy mô 1 tòa khách sạn tiêu chuẩn 5 sao và 1 tòa căn hộ thương mại cao 21 tầng.

Đáng chú ý, dự án Vinhomes Paradise Mễ Trì với tổng số hơn 1.000 căn đang được triển khai. Cách đó không xa, Vingroup vừa hoàn tất thương vụ mua lại dự án Times Square của Vinaland trên đường Phạm Hùng. Được khởi công từ 2008, dự án này đã bị bỏ hoang từ nhiều năm nay. Dự kiến, dự án này cũng sẽ sớm được khởi động.

Một dự án khá mới mẻ ở khu vực Từ Liêm là D’.Le Jardin du Luxembourg với 498 căn. Tập đoàn Hòa Phát đang tiến hành xây dựng và sắp giới thiệu ra thị trường căn hộ Mandarin Garden 2 với 640 căn.

CTCP phát triển nhà Phong Phú – Daewon – Thủ Đức đã khởi công dự án Green Pearl tại 378 Minh Khai. Dự án sẽ cung cấp hơn 500 căn hộ cao cấp, 41 căn nhà ở Liền kề sân vườn - Nhà phố thương mại và 20 căn Biệt thự đơn lập, song lập.

Ở phân khúc biệt thự có sự xuất hiện của 8 dự án mở bán mới, bao gồm Vinhomes Thăng Long, biệt thự song lập Gamuda Giai đoạn 2, FLC Eco House, nhà phố Park Hill, nhà phố The Boutique (Times City), Lucky House, Thanh Hà B và 622 Minh Khai, cung cấp cho thị trường thêm 1.592 căn nhà/lô đất nền.

 

Trong tương lai, phân khúc biệt thự liền kề tiếp tục đón nhận nguồn cung từ dự án Splendora giai đoạn 2, Vinhomes Riverside giai đoạn 2, Starlake (Tây Hồ Tây). Tân Hoàng Minh cũng sẽ tham gia phân khúc này sau loại hình căn hộ hạng sang với dự án Tân Hoàng Mai.

Nhà bình dân giảm nhiệt

Theo CBRE, trong quý 2/2016, tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, tuy nhiên giảm 23% so với cùng kỳ năm 2015. Lượng giao dịch căn hộ đạt 8.900 căn, trong đó phân khúc trung cấp chiếm tới hơn 40%.

Nếu trong quý 1/2016, loại hình nhà phố được mở bán với số căn lớn nhất thì quý 2 ghi nhận sự trở lại của loại hình nhà biệt thự và liền kề chiếm 89% tổng số căn mở bán mới trong quý. Trong quý 2/2016, giá thứ cấp trung bình toàn thị trường tăng 2,9% so với quý trước và 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Căn hộ cao cấp lên giá, hàng bình dân chững lại

Theo bà Nguyễn Hoài An, đại diện CBRE, lượng căn hộ mở bán mới và lượng giao dịch tụt giảm trong quý 2 cho thấy thị trường phần nào chững lại so với năm 2015. Về thanh khoản, ước tính có khoảng 4.860 căn được giao dịch trong quý, tăng 20% so với quý trước, tuy nhiên giảm 7,2% so cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 20% trong sáu tháng đầu năm 2016, so với 26% năm 2015, 49% năm 2013 và 33% năm 2014.

Trên thị trường đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư rao bán căn hộ “cắt lỗ”. Khu vực trục đường Lê Văn Lương - Tố Hữu, có thể kể tới các trường hợp như Ecolife Capitol, HH2 Bắc Hà, StarCity hay C37 Bắc Hà…Thậm chí nhiều dự án ở ngay trung tâm với vị trí trung tâm cũng đang được chào “cắt lỗ” mạnh như Diamond Flower Tower, Five Star Kim Giang.

Tuy nhiên, bà An cho rằng, điều này không quá lo ngại bởi chúng ta thấy khoảng cách giữa căn hộ mở bán mới và căn hộ được giao dịch đang sát lại gần hơn. Điều này chứng tỏ, các chủ đầu tư đã bắt đầu kỹ lưỡng hơn trong việc chào bán dự án mới ra thị trường.

Theo giám đốc điều hành JLL thì giá căn hộ chung cư được dự báo sẽ tăng khoảng 2% mỗi quý. Từ nay đến cuối năm sẽ có khoảng 16.000 căn hộ chung cư sẽ hoàn thành từ nay đến hết năm 2016, chủ yếu đến từ phân khúc bình dân và trung cấp. Dự báo sẽ có khoảng 8.000-10.000 căn hộ mở bán mới trong mỗi quý.

Ông Michael Piro, đại diện của Indochina Land nhận định, thị trường hiện nay vẫn ổn định và sẽ tiếp tục ổn định cho tới hết năm 2016. Lượng cầu sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc chung và cao cấp, tuy nhiên mức giá đi vào ổn định hoặc có thể tăng nhẹ.

“Năm 2017 sẽ là một năm khá thú vị bởi lẽ sau một quá trình khá trầm lắng thì năm 2015 và 2016 đã và đang tạo bước đệm tốt giúp các chủ đầu tư tin tưởng hơn vào thị trường, họ sẽ bắt đầu đầu tư mạnh hơn và phát triển nhiều dự án. Điều này sẽ khiến lượng cung dự án trong năm 2017 sẽ vượt lượng cầu một chút.”, lãnh đạo Indochina Land dự báo.

Duy Khánh