Ông A thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp đã được xác lập phù hợp với quy định về hình thức, đăng ký nhưng trên đất có căn nhà thuộc sở hữu của người khác (không thuộc tài sản thế chấp). Vậy việc thế chấp của ông A có thực hiện được không?

Luật sư tư vấn:

Có hai trường hợp thuộc loại tranh chấp này, trường hợp thứ nhất là người nhận thế chấp (Ngân hàng) trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, nhưng chấp nhận nhận thế chấp và trường hợp thứ hai là người nhận thế chấp do thiếu cẩn thận, không kiểm tra thực tế nên không biết được trên đất người sử dụng đất có cho người khác xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, quá trình khởi kiện tại Tòa án họ mới biết điều này.

Tuy vậy cả hai trường hợp trên đều dẫn tới sự việc là ngân hàng biết rõ bên thế chấp không có tài sản thế chấp nhưng vẫn chấp nhận khoản vay trong hợp đồng tín dụng được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba.

Thế chấp đất nhưng không thế chấp nhà trên đất
Ảnh minh họa

Ngày 22/2/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: 

Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”.

Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

 

Khoản 4 Điều 31 Luật đất đai 2013 quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo những thông tin được đưa ra thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất của ông A nhưng không nhận thế chấp tài sản trên đất là căn nhà (thuộc sở hữu của người khác) nên sẽ chỉ được xử lý quyền sử dụng đất khi ông A không trả được khoản vay.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

Mở quán trà sữa tự nấu không cần xin giấy phép ATTP

Mở quán trà sữa tự nấu không cần xin giấy phép ATTP

Tôi dự định mở 1 quán trà sữa nhỏ, trà sữa do tôi tự nấu. Quán chỉ có tôi và em tôi là phục vụ. Xin hỏi, trường hợp của tôi có phải xin giấy phép an toàn thực phẩm không?