Tù mù như... nhà công vụ

Trên thị trường bất động sản, nhóm nhà ở thương mại chiếm tỷ trọng lớn nhất, nhiều khi ê hề, nhưng ế ẩm vì không hợp gu khách hàng hoặc vì giá quá chát kiểu "hạch toán kinh doanh toàn phần", cộng thêm tải nặng chi phí "bôi trơn", lại còn bị thổi vống lên bởi các "cầu" trung gian, các kỳ vọng lợi nhuận cơ hội và đầu cơ mang tính độc quyền cao; còn 2 nhóm nhà ở công vụ và nhà ở xã hội, vì mục tiêu công ích hay an sinh xã hội, dù sao cũng còn phần nào có tính chất "bao cấp" (nhất là qua giá đất), nên cơ chế quản lý đầu tư và giá cả có phần "mềm" hơn nhóm nhà thương mại. Nếu cứ rành mạch như vậy, thì chả có gì đáng nói, cứ: "Việc anh anh làm, việc tôi tôi lo" là ổn.

Tuy nhiên, chính vì tính chất một phần công ích và an sinh xã hội trên, cũng như do chế độ 2 giá đất, 2 mức đầu tư, khiến nhà công vụ và nhà ở xã hội có sự lệch giá nhất định so với giá nhà ở thương mại trên thực tế. Và đây cũng là "đất vàng" để xuất hiện một loạt động thái lạm dụng và lách luật quản lý, thực hiện ảo thuật "chuyển giá" hết sức tinh vi, lắt léo, rắc rối, tù mù để hưởng lợi ích nhóm từ sự lệch giá và cơ chế quản lý này, nhất là khi thị trường bất động sản gặp lúc mất cân đối cung-cầu hay chính sách chưa hoàn thiện, minh bạch, còn quản lý nhà nước thì bị buông lơi hoặc bỏ qua vì cả nể.

Thế nên mới có chuyện, năm ngoái, khi lần đầu tiên Hà Nội mở bán lô nhà ở xã hội giá rẻ tại quận Hà Đông thì có tới hàng ngàn đơn xin mua trong khi chỉ có chừng vài trăm căn hộ. Người mua thi nhau kể khổ để được mua. Người có quan hệ xã hội cao hơn thì vận động "từ trên xuống" để có được tiêu chuẩn mua 'nhà trong mơ", đỡ phải thức khuya, dậy sớm, chen nhau xếp hàng mua đơn đến đứt khuy áo. Có người đi mua nhà xã hội còn bằng cả xe ô tô riêng! hoặc tiện nghi trong nhà ở xã hội chả kém cạnh nhà đại gia mấy tý. Có nguời vừa mua nhà xong đã bán sang tay thu lời cả trăm triệu, gây bức xúc dư luận, khiến Bí thư Thành uỷ Hà Nội phải có ý kiến chỉ đạo cơ quan chức năng vào cuộc chấn chỉnh lấy lại sự công bằng xã hội chung...

Khi thị truờng nhà ở thuơng mại đóng băng, suy giảm sâu và kéo dài, ngưòi ta lại thấy xuất hiện những sáng kiến, mượn lời chuyên gia và nhân danh giải cứu thị truờng BĐS, đề nghị dùng tiền NSNN mua nhà ở thuơng mại ế ẩm để làm nhà ở xã hội, với cái lý rằng điều đó vừa giúp hanh thông thị trường nhà ở thương mại (đồng nghĩa với duy trì lợi nhuận cao cho nhà đầu tư đang căng óc tính khó hoặc không muốn hạ giá, giảm lời), vừa được tiếng tốt cho địa phương về quan tâm đến nguời dân (bất chấp túi tiền thực tế của nguời dân trong diện huởng chế độ nhà xã hội khi họ buộc phải thanh toán nhà ở xã hội theo giá nhà ở thương mại)...

Úm ba la hô biến

Gần đây nhất đang có chuyện mới, với nhiều động thái, chiêu thức chuyên nghiệp và cao tay hơn nhiều trong việc, một mặt, "hô biến" nhà ở xã hội thành nhà ở thuơng mại, rồi biến tiếp thành nhà công vụ, mặt khác, tiến hành "đổi mầu" dự án nhà công vụ thành dự án nhà ở thương mại khá ngoạn mục, nếu được cấp có thẩm quyền "y án"!

Chẳng hạn, tại khu đô thị mới Yên Hòa, dự án nhà ở xã hội CT1-CT2 (Green Park Tower) xây trên quỹ đất 20%, không thu tiền sử dụng đất theo quy định của UBND TP. Hà Nội¹, lại được chủ đầu tư là Cty cổ phần Đầu tư phát triển nhà -Constrexim HOD - tự động "nâng cấp đầu tư" xây dựng thành "nhà ở xã hội chất lượng cao"- thực chất là nhà ở thương mại - trái với thỏa thuận giao đất và hoàn trả nhà ở xã hội như Quyết định giao đất ban đầu (QĐ số 5984/QĐ-UBND ngày 16/11/2009 của UBND Tp.HN).

Thậm chí, số nhà ở xã hội đó được xây với chất lượng tốt một cách có chủ ý và giao bán với giá cao tới mức được Bộ Xây dựng để mắt tới, và sau khi tổ chức nghiên cứu, đã đánh giá là đủ tiêu chuẩn làm nhà công vụ.

Bộ này đã chính thức (trong 2 công văn 1484/BXD-QKN ngày 5/9/2011 và số 164/BXD-QLN ngày 10/2/2012 gửi UBNDTPHN) đề nghị được mua toàn bộ số nhà ở xã hội thuộc dự án này (118 căn hộ, tổng diện tích 10.800 m2) và chuyển hóa thành nhà công vụ cho Chính phủ (với mức giá được chào là trên 24trđ/m2, tức cao gấp hơn 2 lần so với mức giá nhà xã hội cùng loại), mà không cần thông qua bất kỳ cuộc đấu thầu công khai theo quy định hiện hành của Nhà nước, trong lúc quỹ nhà ở thương mại đang ứ đọng (còn quỹ nhà ở xã hội thì đang khan hiếm nghiêm trọng) trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, nhà tái định cư chỉ nên dùng đúng với mục đích tái định cư, phục vụ nhu cầu của người dân, còn nhà công chức thì không nên dùng quỹ nhà này, sẽ gây ra nhiều nghi ngờ trong dư luận.

Cũng Bộ Xây dựng, mang trong tay sứ mệnh cùng Bộ Tài chính tìm mua và xây dựng, quản lý quỹ nhà công vụ cho Chính phủ, đã làm tờ trình (số 14/TTr-BXD ngày 27/4/2012) đề nghị Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở công vụ của các cơ quan Chính phủ ở khu Đoàn ngoại giao tại xã Xuân Đỉnh-huyện Từ Liêm-Hà Nội theo phương thức chỉ định thầu (tương tự như việc mua toàn bộ dự án nhà ở xã hội CT1-CT2 nêu trên), với chủ đầu tư là Tổng công ty xây dựng Hà Nội-thuộc Bộ Xây dựng.

Điều đáng nói ở đây không chỉ là cơ chế lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu (không đúng các quy định mua sắm và đầu tư công hiện hành), mà còn ở chỗ điều kiện thực hiện dự án quốc gia này sẽ gây nhiều câu hỏi cả về tài chính, về quản lý đầu tư, đất đai, cũng như quỹ nhà công vụ cho nhà nước...

Theo tờ trình trên, chủ đầu tư tự bỏ vốn đầu tư toàn bộ phần hạ tầng kĩ thuật của dự án diện tích đất 21.501 m2, gồm 2 khối nhà chung cư cao 21 tầng (240 căn hộ, trong đó có 2 tầng hầm, 3 tầng sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ), 16 căn biệt thự cao không quá 3 tầng. Chủ đầu tư sẽ bàn giao một phần dịch tích căn hộ của khối nhà chung cư và 6 căn biệt thự để bố trí làm nhà công vụ cho các cơ quan chính phủ. Phần diện tích nhà ở và công trình kiến trúc còn lại của dự án, chủ đầu tư xin được phép kinh doanh trên cơ sở tuân thủ quy định của pháp luật hiện hành, đảm bảo hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư².

Sự việc này lẽ ra cũng không quá gây chú ý, nếu như không có chi tiết, trong tổng số 240 căn hộ và 16 biệt thự của dự án, chỉ có 80 căn chung cư và 6 biệt thự được dùng để làm nhà công vụ, 180 căn chung cư và 10 biệt thự còn lại sẽ cho chủ đầu tư bán ra ngoài theo dạng nhà thương mại... Tính toán sơ bộ cho thấy, nếu thực hiện dự án theo điều kiện trên, thì trong khu nhà ở công vụ Chính phủ đó lại có nhà ở thương mại đan xen, thậm chí chiếm tỷ trọng áp đảo (tới 2/3 về số lượng căn hộ và biệt thự, cũng như toàn bộ các công trình cung cấp dịch vụ cho các tòa nhà); còn quỹ nhà ở công vụ chỉ chiếm 1/3 căn hộ và biệt thự, không có các công trình dịch vụ riêng khép kín.

Nói cách khác, khi đó Dự án nhà công vụ sẽ bị biến tướng trở thành Dự án nhà ở thương mại cao cấp thông thường, mà ở đó công chức nhà nước sẽ phải trả toàn bộ phí dịch vụ nhà (trừ tiền thuê nhà do nhà nước quy định) theo giá kinh doanh thương mại như bất kỳ chủ hộ các căn nhà thương mại khác trong khu.

Đồng thời, các khu nhà ở công vụ thuộc quỹ nhà ở công vụ của Chính phủ trên địa bàn Hà Nội sẽ bị xé nhỏ, đặt rải rác khắp thành phố, khó tập trung quản lý theo yêu cầu đặc thù, với hiệu quả cao và tiện lợi nhất cho nhà nước và cán bộ của mình.

Hơn nữa, các điều kiện thực hiện đề án trên còn khiến Nhà nước là người "thiệt đơn thiệt kép" về giá thành nhà ở công vụ nhận được và giá đất giao cho chủ đầu tư, so với thực hiện đấu thấu công khai, hoặc đơn giản là bỏ tiền ra mua nhà công vụ từ nguồn nhà ở  thương mại trên thị trường...

Công luận đòi hỏi các cơ quan chức năng và cá nhân liên quan cần xem xét kỹ, cân nhắc các mục tiêu, điều kiện, cách thức tổ chức thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và lợi ích lâu dài của tạo lập, quản lý, khai thác và sử dụng quỹ nhà công vụ để đưa ra quyết định cuối cùng về mua nhà chung cư  làm nhà công vụ, cũng như tổ chức thực hiện dự án nhà ở công vụ khu ngoại giao đoàn tại Xuân đỉnh - Hà Nội nêu trên sao cho hợp pháp, hợp lý, hợp tình, bảo đảm tính khoa học và minh bạch, tránh mù mờ và sự chi phối của lợi ích nhóm, bảo đảm hài hòa các mục tiêu của quản lý nhà nước đối với nhà ở nói riêng, đời sống KT-XH nói chung.

Chuyện nhà công vụ, ngỡ là một việc rất giản đơn, là một chính sách an sinh của nhà nước để tạo điều kiện cho các vị lãnh đạo cao cấp có nơi ăn chốn ở yên ổn để công tác, lo cho người dân. Thế nhưng, một chủ trương đúng đắn của chính phủ lại bị biến tướng thành một mớ hỗn độn, bị chi phối bởi lợi ích nhóm thì chính những vị lãnh đạo cấp cao được cấp nhà sẽ nghĩ sao khi yên ổn trong căn nhà công vụ bị biến tướng từ nhà tái định cư của người dân? Chưa kể đến sự phẫn nộ của hàng chục nghìn hộ dân tự nguyện đưa nhà cho dự án quốc gia rồi ứa nước mắt nhìn nhà tái định cư của mình biến mất.

TS.Nguyễn Minh Phong

Chú thích:

¹. Theo Quyết định số153/2006 của UBND TP.Hà Nội, đối với các dự án kinh doanh có quy mô chiếm đất trên 3.000m2, phải xác định cụ thể vị trí quỹ đất 20% xây nhà ở chung cư trong phạm vị dự án để tạo quỹ nhà ở phục vụ các yêu cầu phát triển nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, các đối tượng chính sách... theo quy định. Giữa năm 2010, UBND TP Hà Nội  ban hành quyết định 26 sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Hà Nội, theo đó Thành phố tiếp tục yêu cầu các dự án khu đô thị mới và khu nhà ở thương mại sử dụng đất từ 10ha trở lên, theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho thành phố 20% diện tích xây dựng nhà ở sau khi đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển quỹ nhà phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp)

².  Với vốn góp của nhà nước là hơn 284 tỷ đồng bằng giá trị tiền sử dụng đất khu chung cư và khu biệt thự mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định cộng với lợi nhuận theo tỉ lệ góp vốn bằng giá trị tiền sử dụng đất (chiếm 22,36% tổng mức đầu tư), nhà nước sẽ nhận phần diện tích nhà ở do chủ đầu tư bàn giao sang có giá trị tương đương (với diện tích nhà chung cư là 7.174m2 tương ứng với 80 căn hộ, có diện tích từ 80m2 đến 120m2/căn, 2 biệt hự BT1, mỗi biệt thự có diện tích là 352m2, diện tích sàn xây dựng là 316,8m2) để bố trí làm nhà ở công vụ cho các cơ quan chính phủ. Chủ đầu tư sẽ trang bị nội thất thiết yếu trong nhà ở công vụ, kể cả khu biệt thự và khu căn hộ nhà chung cư đảm bảo sử dụng được ngay khi bàn giao cho chính phủ. Chủ đầu tư được sở hữu riêng số nhà ở còn lại khoảng 160 căn hộ chung cư, 10 căn biệt thự BT2 và các công trình khác gồm 2 tầng hầm, 3 tầng diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư và các công trình thể dục thể thao, công trình kiến trúc khác (nếu có).  Chủ đầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án và quyền được khai thác, kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.