LTS:Dự thảo Luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), một trong những luật kinh tế đáng quan tâm nhất trong những năm gần đây, sẽ được xem xét ở kỳ họp Quốc hội tới đây. Tuần Việt Nam xin trân trọng giới thiệu góc nhìn của Kỹ sư cầu đường Trần Văn Tường như là đóng góp cho dự luật được kỳ vọng này.

Những lỗ hổng to đùng

Thực tế thời gian qua kêu gọi đầu tư theo hình thức PPP phần lớn chỉ định thầu. Trong dự án BT, không tổ chức đấu giá quỹ đất đã gây thất thoát tài sản nhà nước, dư luận bức xúc.

Đầu tháng 7-2019, Kiểm toán Nhà nước đã họp báo công bố kết quả kiểm toán năm 2018. Trong đó, đáng lưu ý là cơ quan này vẫn tiếp tục phát hiện ra các sai sót, tồn tại trong thực hiện các dự án BT, cụ thể: “Giao đất chỉ định cho nhà đầu tư BT là trái luật”.

Kết quả kiểm toán 7 dự án BT cho thấy việc giao đất chỉ định cho nhà đầu tư là trái với quy định của Luật Đất đai. Chưa kể những bất cập lặp đi lặp lại. Như tạm tính tiền sử dụng đất để xác định giá trị đối ứng khi giao đất cho nhà đầu tư tại thời điểm thực hiện dự án BT rồi đến việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư cho phép tính chi phí dự phòng trong chi phí phát triển bất hợp lý, không sát hoặc phụ thuộc yếu tố chủ quan dẫn đến giá đất thấp, không sát giá thị trường làm thất thoát lớn tài sản, ngân sách nhà nước.

Điển hình một trong những vi phạm nghiêm trọng của tỉnh Khánh Hòa là chỉ định nhà đầu tư, đổi nhiều "đất vàng" lấy công trình hạ tầng nhưng không đấu thầu, đấu giá đất. Chỉ riêng dự án BT xây dựng trường Chính trị Khánh Hòa với mức đầu tư khoảng 149 tỉ đồng, chính quyền địa phương đã giao gần 7.400m2 đất “vàng” cho nhà đầu tư không qua đấu giá, mà giá chỉ định thầu chưa tới 22,5 triệu đồng/m2 đối với đất ở và hơn 7,8 triệu/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh, trong khi giá đất thị trường khu vực này cao hơn hàng chục lần. 

Luật PPP: cần trám những lỗ hổng ‘chết người’ trong dự án BT
Ảnh: Lê Anh Dũng/VietNamNet

Nỗ lực trám lỗ hổng

Để bít các lỗ hổng trong dự án BT, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2019/NĐ-CP. Trong đó, bắt buộc phải đấu thầu rộng rãi với dự án BT, thời điểm hoán đổi quỹ đất, sử dụng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, chưa quy định đấu giá quỹ đất.

Nội dung “Giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu” nhưng đặt trong điều kiện sử dụng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện theo nguyên tắc ngang giá tại Khoản 2 Điều 3: “(a) giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, (b) giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu”.

Như vậy, chỉ buộc đấu thầu với dự án BT, còn tài sản công như quỹ đất tuy lý thuyết xác định theo giá thị trường nhưng không buộc phải tổ chức đấu giá thì rất dễ rơi vào cách làm cũ.

Giá trị quỹ đất được xác định theo trình tự, thủ tục quy định tại Khoản 2 Điều 6: “(a) Giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai, (b) Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá trị quỹ đất thanh toán để báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất, (c) Căn cứ kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá trị quỹ đất”.

Điều này, chỉ khác ở thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư. Còn việc xác định giá trị quỹ đất vẫn giống cách làm trước đây là lấy diện tích quỹ đất dự kiến giao cho nhà đầu tư nhân (x) với giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (lựa chọn quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư theo quy định tại Mục a, Khoản 3, Điều 5).

Nghị định 69/2019/NĐ-CP dù quy định thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, nghĩa là giá trị quỹ đất tương đương với giá trị của khối lượng xây dựng công trình BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước thẩm quyền xác định theo quy định pháp luật.

Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước. Nếu giá trị quỹ đất nhỏ hơn giá trị công trình BT thì nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư bằng tiền hoặc bằng quỹ đất tại thời điểm quyết toán dự án BT hoàn thành. Lý thuyết là vậy nhưng thực tế giá thị trường chuyển nhượng trong điều kiện bình thường luôn cao hơn định giá.

Nhiều địa phương định giá quỹ đất qua hình thức chỉ định thầu vẫn viện dẫn rằng ngang với giá thị trường. Giải thích khi có sai phạm hay bị dư luận phản ánh bán đất công giá rẻ như cho mà các cơ quan chức năng đưa ra thường thực hiện theo quy trình, pháp lý. Điều rất dễ thấy trong đầu tư, kinh doanh, mua bán sẽ không bao giờ có giá thị trường trong bất cứ trường hợp chỉ định thầu nào mà chỉ có duy nhất một cá nhân được tham gia.  

Giá thị trường quỹ đất không phải là đơn giá theo quy định nhà nước nhân (x) với hệ số, tổ chức nào đó thẩm định giá, vị trí ở khu vực “vàng” hay “trắc địa” mà còn là sự cạnh tranh để được quyền sử dụng.

Với dự án BT càng phức tạp hơn nữa, khó xác định giá trị quỹ đất nếu chỉ định thầu. Quỹ đất thanh toán có dự án BT là con đường đi qua? Định giá theo đất nông nghiệp hay đất ở? Giá đất đã có con đường hay chưa có con đường? Những nội dung này còn rất mù mờ, chưa được quy định cụ thể. Nếu không đấu giá, chỉ định giá thanh toán bằng cách hoán đổi quỹ đất cho nhà đầu tư là khoảng trống pháp lý rất lớn.  

Đổi ngang giá thật ra đã có từ trước đến nay, nguyên tắc này đều được nêu trong các Nghị định trước đó. Thực tế vẫn là định giá trị quỹ đất để hoán đổi cho nhà đầu tư làm dự án BT, cách làm này khó theo đúng giá đất được chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường, nói chung là không có cạnh tranh. Đây là kẽ hở đáng lo nhất dễ bị lợi dụng tham nhũng, lợi ích nhóm, tạo điều kiện cho các thân hữu, thiệt hại cho Nhà nước.

Nhà đầu tư thay vì trải qua thủ tục và tham gia đấu giá theo quy định mới có quỹ đất, nhưng chỉ cần làm dự án BT vẫn có quỹ đất đó với giá cả thỏa thuận với cơ quan thẩm quyền mà không cần cạnh tranh đấu giá. Giá trị quỹ đất được xác định lắm khi chưa tính đến lợi ích sẽ tăng lên rất cao nhờ dự án BT.

Chẳng hạn, quỹ đất bên kia sông hoặc bị cô lập bởi giao thông nên định giá thấp và giá trị sẽ tăng cao khi làm dự án BT là tuyến đường đi qua hoặc cây cầu nối với trung tâm thành phố hay khu đô thị, hành chính, thương mại, dịch vụ... Lẽ ra, làm những công trình này là trách nhiệm nhà đầu tư xem việc xây dựng cơ sở hạ tầng cho quỹ đất để kinh doanh thì lại đẩy qua cho phía Nhà nước thực hiện.

Thách thức cho Luật PPP

Cả nước còn rất nhiều vùng đất rộng lớn bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên trong nhiều năm, kể cả ở các thành phố lớn. TP.HCM có diện tích rộng lớn khoảng 2.100km2, mật độ xây dựng chủ yếu tập trung nơi nội thành, ngoại thành và vùng ven còn rất nhiều đất trống mà nhất là ở các huyện Chủ Chi, Hóc Môn, Bình Tân, Nhà Bè, Cần Giờ… Riêng huyện Củ Chi là vùng đất đầy tiềm năng, có diện tích gần 500km2 bằng 1/4 tổng diện tích của thành phố nhưng dân số chỉ chừng 400.000 người (bằng 3 phường trong nội thành).

Vấn đề nên đặt ra, làm thế nào thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia mới có thể tổ chức đấu thầu, không còn tình trạng chỉ định thầu như thời gian qua, bảo đảm tính công khai, minh bạch và sự công bằng, hài hòa lợi ích giữa nhà nước và nhà đầu tư dự án PPP.

Dự án BT, thay vì đề xuất siết chặt lại hoặc thậm chí hủy bỏ, hãy khắc phục các tồn tại để thu hút nguồn lực lớn phục vụ phát triển và đánh thức nhiều vùng đất đang bị bỏ hoang.

Luật PPP: cần trám những lỗ hổng ‘chết người’ trong dự án BT
Luật PPP: cần trám những lỗ hổng ‘chết người’ trong dự án BT. Ảnh: Lê Anh Dũng/VietNamNet

Trong dự thảo Luật PPP tại Điều 46, Khoản 3: Về phân loại hợp đồng dự án BT, nhà đầu tư được thanh toán theo một trong những phương thức (a) bằng tài sản công theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; (b) bằng quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ khác; (c) bằng số tiền thu được từ đấu giá tài sản công. Như vậy, sẽ có nhiều hình thức thanh toán, chưa khắc phục triệt để tồn tại xác định quỹ đất theo giá trị tương đương.

Cần quy định cụ thể trong Luật PPP, bắt buộc phải tổ chức đấu giá quỹ đất trong dự án BT. Đó cũng là cách khắc phục tồn tại về thanh toán dự án BT bằng quỹ đất thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, nghĩa là giá trị quỹ đất tương đương với giá trị của khối lượng xây dựng công trình BT tại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP ngày 15-8-2019.

Trong khi ngân sách còn hạn chế, không thể hoàn thiện hạ tầng nếu chỉ dựa vào đầu tư công hay chỉ ODA, BOT mà còn phải thu hút nhiều nguồn lực lớn từ dự án BT. Cần tháo gỡ những trở ngại, rào cản đã nêu.

Hãy tạo cơ chế và chính sách phát triển hạ tầng thật sự minh bạch, công bằng, cởi mở, hài hòa lợi ích, hấp dẫn nhà đầu tư sao cho lựa chọn được đối tác phù hợp với chiến lược định hướng phát triển, nâng cao năng suất cạnh tranh.

Làm sao trao đổi ngang giá, phù hợp với giá thị trường đối với quỹ đất? Chỉ có một cách duy nhất là tổ chức đấu giá quỹ đất công khai, minh bạch và có sự cạnh tranh để sử dụng.

Dự án BT hãy thay đổi cách làm, biến thành cơ hội “đánh thức” những vùng đất rộng lớn bỏ hoang bấy lâu nay. Quỹ đất cần giải phóng mặt bằng xong mới đưa vào kế hoạch tổ chức đấu thầu, chọn đơn vị trả giá cao nhất, lấy tiền đó thanh toán cho nhà đầu tư.

Một khi các nhà đầu tư tham gia đấu giá sẽ tính toán kỹ, phát huy hết giá trị quỹ đất được quy đổi ra tiền tương ứng giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường. Hơn nữa, có xét đến yếu tố hưởng lợi nếu có công trình BT đi qua, cạnh tranh công bằng.

Các quỹ đất ở khu đô thị Thủ Thiêm (Q.2) nếu đấu giá sẽ được tính đến tiềm năng, lợi thế đã kết nối hầm Thủ Thiêm cùng với tuyến đường Võ Văn Kiệt - Mai Chí Thọ và 4 tuyến đường BT và nhiều công trình khác, kể cả cơ sở hạ tầng kỹ thuật được quy hoạch.

Kèm theo đó là công khai các kế hoạch, quy hoạch phát triển toàn bộ địa bàn liên quan. Quỹ đất cũng nên có sẵn quy hoạch phát triển theo định hướng của Nhà nước, nhà đầu tư nào sử dụng đều tuân thủ, không xảy ra tình trạng muốn làm gì thì làm.

Như vậy vừa tính ngang giá, nhà đầu tư bỏ tiền làm dự án theo định hướng phát triển của Nhà nước.

Kỹ sư Trần Văn Tường

Luật PPP: sân chơi cho dân còn quá hẹp và phiến diện

Luật PPP: sân chơi cho dân còn quá hẹp và phiến diện

 - Đọc Dự thảo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) đang được Ban soạn thảo lấy ý kiến để trình Quốc hội trong kỳ họp sắp tới, tôi băn khoăn trong việc định vị luật này thế nào trong hệ thống pháp luật?