Thị trường BĐS vừa mới hồi phục, chưa xuất hiện “bong bóng”, không nên “phanh gấp” bằng việc siết van tín dụng, và nếu thực hiện thì cần có lộ trình để người dân, các doanh nghiệp và kể cả ngân hàng có thời gian chuẩn bị. 

Cần thời gian giảm sốc

Thông tư 36 sửa đổi đang được đề xuất có hiệu lực vào 1/1/2017. Như vậy, chưa đầy 1 năm nữa, nguồn tín dụng cho BĐS sẽ bị siết lại. Đây là điều khiến các doanh nghiệp phản ứng nhất. Bởi vòng đời thông thường của 1 dự án BĐS cũng cần ít nhất 3-5 năm để triển khai, hoàn thiện.

Trong khi thị trường BĐS vừa mới qua giai đoạn đầu của sự phục hồi, từ khoảng giữa năm 2014 trở lại đây. Hầu hết các DN BĐS đều cho rằng, Nhà nước thay đổi chính sách cũng cần tính đến thời gian cho DN, không nên “phanh” quá gấp, ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư dài hạn đã được tính toán, lên kế hoạch từ năm 2015.

Bên cạnh đó, chính Thông tư 36 với các quy định tạo ra thuận lợi cho công tác cấp tín dụng của các ngân hàng cũng vừa mới ban hành và đi vào thực tế kinh doanh chưa bao lâu, nay đã thay đổi ngay là điều khó khả thi. 

{keywords}
Thị trường BĐS cần một nguồn vốn dài hạn

“Việc này chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS, có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang, mà còn tác động bất lợi đến người tiêu dùng”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết.

Đồng quan điểm, chuyên gia đầu tư Nguyễn Nam Sơn nhận định siết tín dụng vào BĐS lúc này sẽ khiến nhiều dự án lớn, có đóng góp cho bộ mặt thị trường BĐS khởi sắc trong năm qua bị ảnh hưởng lớn. 

Và không chỉ doanh nghiệp chịu thiệt hại. Chính các ngân hàng thương mại là đối tác tài chính của các chủ đầu tư này cũng sẽ ảnh hưởng theo. Khi tín dụng cho vay bị siết,  chủ đầu tư không hoàn thành được dự án, khoản vay có nguy cơ chuyển thành nợ xấu. Ngoài ra, lượng khách hàng đông đảo là nhóm tín dụng cá nhân vay mua nhà của các ngân hàng cũng sẽ giảm mạnh. 

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng việc thay đổi Thông tư 36 nên được thực hiện theo lộ trình trong vài năm tới chứ không thể ngay lập tức từ 1/1/2017, vì thị trường đang trong giai đoạn đầu của sự phục hồi và vẫn còn hơi sớm đưa ra các biện pháp “hạ nhiệt”.

Sàng lọc chủ đầu tư uy tín

Bên cạnh ý kiến lùi thời điểm lại một nhịp, hầu hết các ý kiến từ phản đối đến đồng thuận đều cho rằng nếu sửa đổi Thông tư 36 thì cần thực hiện theo từng nhóm đối tượng chứ không nên áp dụng đại trà. 

Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) cũng cảnh báo, sự bền vững của thị trường BĐS có thể bị ảnh hưởng nếu chính sách tiền tệ – tín dụng không được định hướng đúng. Theo VEPR, cơ quan điều hành cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản và định hướng dòng vốn vào khu vực tạo ra tiến bộ về năng suất cao hơn cho nền kinh tế.

{keywords}
Thắt tín dụng người tiêu dùng sẽ bị ảnh hưởng

Chia sẻ quan điểm này, ông Stephen Wyatt Tổng Giám đốc JLL Việt Nam khuyên hãy nhìn ra thế giới trước khi sửa Thông tư 36. Nhiều nước, những nhà đầu tư có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì mới bị xem xét giảm mức cho vay. Ngược lại, đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì không có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay. 

“Điều quan trọng là chúng ta phải biết Thông tư 36 sửa đổi sẽ được áp dụng như thế nào. Tôi nghĩ rằng sẽ tốt hơn nếu thông tư này được áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp, dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể hơn là áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng” - ông Stephen Wyatt chia sẻ.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, nên minh bạch hóa và chi tiết hóa siết chặt cho vay ở phân khúc nào, cụ thể ra làm sao chứ không nên siết ngay lập tức và cho tất cả thị trường. 

Thực tế, Quy định mới về tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung, dài hạn (từ 60% xuống 40%) và điều chỉnh tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản (từ 150% lên 250%) sẽ tạo động lực cho ngân hàng thương mại cấp tín dụng trung, dài hạn một cách thận trọng hơn và sàng lọc. Dòng vốn sẽ được điều tiết vào dự án uy tín, các doanh nghiệp chuyên nghiệp.

Điều này có nghĩa quá trình thanh lọc các chủ đầu tư cũng sẽ gay gắt hơn, đối với nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ lớn hay quá lệ thuộc vào nguồn vốn vay từ NH sẽ bị siết lại. Với những nhà đầu tư có uy tín, có tiềm năng tốt và có bề dày hoạt động hiệu quả, đúng cam kết tiến độ và chất lượng cần khuyến khích phát triển thay vì siết chặt. 

Về vấn đề này, tại hội thảo Cơ hội đầu tư năm 2016 - Sự trở lại của bất động sản diễn ra ngày 9/3, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Nguyễn Thị Hồng cho biết, việc sửa đổi Thông tư 36 nhắm đến mục đích cảnh báo là chính. NHNN chỉ đang tiến hành bước tổng hợp ý kiến của người dân và cộng đồng doanh nghiệp để cân nhắc lộ trình sửa đổi. Tuy nhiên, đối với các dự án khả thi, hiệu quả, việc cho vay như thế nào tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các doanh nghiệp và ngân hàng.

D.Anh