Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các dự án có quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án, đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư. 

HoREA,tích tụ ruộng đất
Hiệp hội HoREA vừa đưa phương án xử lý quỹ đất hỗn hợp xen cài trong dự án nhà ở thương mại do Nhà nước quản lý.

Ba phương án HoREA đề xuất chỉ áp dụng đối với quỹ đất hỗn hợp xen cài có hình dáng bất định hình, nằm rải rác trong dự án, không thể xác lập các chỉ tiêu quy hoạch để hình thành dự án độc lập, không thể thực hiện đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Phương án 1, giao phần đất này cho chủ đầu tư dự án. Căn cứ pháp luật đất đai và các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, giá trị phần đất được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.

Phương án 2, chuyển đổi quyền sử dụng đất này theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Khi thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh giới khu vực đất dự kiến đầu tư, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.

 

Theo đó, nếu tổ chức đấu giá thì "nhà đầu tư" đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư. Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Mặc dù phương án này sẽ có lợi cho Nhà nước hơn, nhưng quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn đối với doanh nghiệp. Do đó, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây.

Phương án 3, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỷ lệ hoán đổi diện tích đất này, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho Nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn), để Nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.

Theo HoREA, phương án 1 và 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay. Riêng phương án 3 chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Linh Anh

Lấy ý kiến hàng vạn dân chung cư Mường Thanh về sai phạm ở Linh Đàm

Lấy ý kiến hàng vạn dân chung cư Mường Thanh về sai phạm ở Linh Đàm

- Sau quận Hà Đông, đến quận Hoàng Mai tiến hành lấy ý kiến các hộ dân tại các dự án trên địa bàn do Tập đoàn Mường Thanh xây dựng về biện pháp xử lý đối với nhà đầu tư, công trình vi phạm.